卡優新聞網 (2011-01-04)

張中昌

卡優新聞網 (2011-01-11)

張中昌

尖端出版 (2007-03-20)

文章摘録自張伯彥《買到夢想家》

地坪與建坪

地坪是指土地的坪數，通常就是地面涵蓋的面積；建坪是指建築物建構起來的面積。簡單的說，某塊土地面積50坪，地坪就是50坪，而該地有棟四層樓的建築物，每層樓面積都是30坪，則建坪為30x4 =120坪。

土地權狀、建築執照與使用執照

一棟建築物從準備蓋到可以進住，至少需要拿到一張土地權狀以及兩張執照，一張是建築執照，一張為使用執照。

「土地權狀」為土地所有人之證明文件。

「建築執照」為政府批准建商或建築師可延請營造商進行建築物實體的起造。

「使用執照」為建築物主體建構完成，完成水、電、瓦斯，以及消防相關設施，經過政府單位查驗核可之後，批准使用該建築物。

建蔽率與容積率

常常可以聽到某某建案建蔽率多少，到底建蔽率是什麼呢？

其實，建蔽率指的是建物相對於地面的投影面積比。舉例說明，若一塊土地的面積為20公尺×9公尺，而建築物投影面積為15公尺×6公尺，則該建物之建蔽率為50%。

容積率是指可允許之建物總建坪數相對於土地面積之比例。

建蔽率與容積率都是縣市政府都市計劃相關單位規範的，對於想要自己買地蓋房子的人可以注意這些規定。

實坪與虛坪

有99%的狀況，你聽到的坪數數字都是虛坪，即包含了非室內可使用的面積。可能的情形有下列幾種，讀者可以特別注意：

雨遮

其投影面積常計算在附屬建物內，在權狀上也有登記，這些坪數照價出售。

公設

一般分為小公與大公，小公通常為該棟建築物的梯間，大公則指中庭、地下室等空間。這些都會以公設比例的方式估算在權狀中，也是照價出售。

樓高、淨高、樑、樑下淨高

買房子的時候，除了注意坪數面積之外，也要注意高度，這樣生活的空間才夠大。

樓高是指樓地板中心線之間的距離，法律規定一樓樓高上限為4.2公尺，其他樓層樓高則為3.6公尺。

因為樓地板的厚度約20公分左右，若地板需施作大理石或者拋光石英磚時，要再扣8~10公分，於是3.6公尺樓高的住家，屋裡最後的淨高將只剩下3.3公尺左右；3.2公尺的樓高，最後淨高也只剩下2.9公尺。

由於樓地板需要樑支撐，所以，樑下淨高一定會更小。

樑的深度一般稱為樑深，大小為45~50公分，突出天花板的距離為30公分左右，主要的樑會更粗，約在65~70公分左右，突出天花板的距離為50公分左右，若以3.2公尺樓高來看，家裡淨高最低處會只剩下2.4公尺左右（=2.9淨高–0.5突出距離)。

夾層

很多人買房子都想買挑高、可以作夾層的夾層屋，不過樓高是個很大的現實問題。法律規定挑空最高之樓高限制為6公尺，且挑空的面積不得超過總建坪的10%。

市面上很多標榜著樓高4.2公尺的夾層屋設計，到底4.2公尺挑高有多高？其實你可以算一下，4.2公尺樓高，減去樓板厚度20公分、樓地板10公分、夾層地板厚度20公分，只剩下3.7公尺。我們將之直接除以二，得到1.85公尺，換句話說，一樓1.85公尺淨高，二樓也是1.85公尺淨高，這樣的生活高度其實有點低矮。

讀者在看房子的時候，需要更注意這些小細節，以免被銷售人員連哄帶拐的買下房子，將來後悔莫及。

推守文化 (2011-01-06)

sway

投資客：沒賺個五成，對不起自己

如果你看過黑心建商，以為黑心建商很會炒房價，賺你的錢賺很大，就不能漏掉這些黑心投資客的技倆，以投資報酬率來說，他們賺得比黑心建商更猛、更黑，他們一手把老房子的價錢炒過兩倍、三倍，而大多數小市民買得起的，不是黑心建商蓋的全新豪宅，而是經過投資客黑心包裝、無良炒作再轉手的中古公寓、華夏。

投資客從各種管道買下廉價的房屋，然後經過妙手包裝，再轉手賣出。這你是知道的了，可是你不知道的是，他們賺二成？三成？我問過一位手上有四、五十間房屋正在周轉的中咖投資客，他說：「包括裝潢成本在內，全部加一加，沒賺個五成簡直對不起自己！」五成！那麼，五十戶呢？隨便以一戶總價一千萬元的房屋，一戶賺五百萬元，五十戶就是二億五！

中咖就這樣，大咖更不用說，像央行總裁最愛點名，人稱三黃的三位天王級投資客，都有兩百戶的實力，而專門投資店面的幾個大咖，江醫師、劉媽媽、張天王，隨便進出都是以億來算！

投資客，哪裡有兇殺、自殺案件，就往哪裡買。

簡單的說，投資客買房子，通常透過代銷、房仲、法院這三個地方，你覺得很棒的好地段，他們加價買，你覺得不看好、屋況爛的鬼屋，他們更買，報紙每天都要看，看啥呢？哪裡有兇殺、自殺案件，就往哪裡買。法拍屋市場更是他們要派人盯梢的地方，只要有點交屋，二拍、三拍就買。

投資客掃完貨，要幹嘛？包裝啊，有死過人的就找活人來住，免費哦，我聽過找遊民供吃供住的誇張案例，也有聽過便宜租給學生假裝正常居住的，找不到人住，就自己住，住個半年直到鄰居不會起疑心，反正只要正常出入這間房屋，三不五時給鄰居看到「有人在住」就好。住之前，會隨便油漆一下，冷氣要買一台中古的，買幾件便宜中古家具擺一擺，有時不用買用租的，你要有手上有幾十戶房屋經常搞裝潢，家具店站在半買半相送的立場也會配合。

如果要自己住就找設計師搞得像樣一點，通常會用在坪數大一點的房屋上，最好找那種經常跟裝潢雜誌或電視節目配合的設計師，裝潢好的個案還可以上媒體宣傳一下，證明之前的住戶品味超凡、非富即貴。偷偷告訴你，有些裝潢雜誌的封面經常都是投資客的裝潢屋，道理很簡單，同樣的預算他不整水電，不補壁癌，通通用在設計裝潢上，要多炫有多炫，反正自己只住半年，不實用？那是你這個買投資客裝潢屋的阿呆的問題。

以前曾經有投資客故意把油漆刷的舊舊的，來製造屋主自住的假像，不過現在人太聰明，懂得自己調謄本，來確認是不是短期移轉的投資屋，現在會用另一招來騙，當你看房子的時候，看到有人住的痕跡，家具也都是舊舊的，或是亂亂的一副匆忙搬走的樣子，仲介告訴你：「這個屋主要不是要移民，房子也不會拿出來賣。」；「屋主被公司調到大陸，所以這間台北的房屋要賣。」笑死人，哪來這麼多移民跟換工作咧？可是十次有九次都是這樣的爛理由。

要怎樣賣你？當你查過這房屋的中古屋行情一坪三十萬元，房仲一定說：「這間房屋今天剛接，很搶手，各家房仲公司也都約了一堆客人看房子，我看用行情可能買不到，你加一點我幫你搶，你也知道旁邊建商新聞很大，一坪賣到六十萬元咧！」恩，行情比預售屋便宜一半，你一定買了。

「ㄟ，我不是阿呆客人啦，買房屋也知道要看很多間，再來決定。」好啦，你很厲害，你好辛苦的每天上網看物件，假日必帶一家老小去看房子，這附近的成交行情，你都做好功課，你覺得投資客賺不到你的錢？

不管你多會殺價，他都還是賺暴利！

這是投資客的房子耶，他怎會便宜賣呢？更何況他買價才每坪二十萬元、已經養了一年之久，不會一開始就用每坪市價三十萬元丟給房仲去賣的，你知道通常投資客會想賣多少？剛說了，建商「開價」每坪六十萬元，成交行情五十萬元，所以，絕對不會用啥中古屋一坪三十萬元來賣的，當然開價每坪四十萬元，再給你殺價。你有多會殺？一坪三十五萬元他都暴利賺。

要怎麼賺這種暴利財？為了暴利，他樓上一定也有一戶房屋，屋稍美景觀稍佳，而且，你一定會知道，這間最近才成交，每坪三十五萬元，那麼你想，樓下那一戶，不過只是差一點點，所以最後一定每坪超過三十萬元，通常都是每坪三十三萬元左右，買的人還會覺得賺到了。其實，賺最多的是投資客，房仲雖然有幫兇的意味，可是為了長期跟金主配合，服務費頂多賺一些，薄利多銷罷了，啥賣方收4%？有2%就偷笑了。

那預售屋怎麼賺？黑心投資客可以買到預售屋的底價？錯！當然是買底價以下。大咖要買預售屋都是一層一層買的，當建商規畫好建案準備送建照時，就會通知這些大咖投資客，問他要留多少，戶？不，怎麼會是戶呢，當然是「層」，有的投資客專留高樓層，有的會整排留，比如景觀第一排全部留。

既然是留，就是用說的，有時會簽約，反正付一點錢，5%而已，重點是，他用比較便宜的價格留了，然後找機會賣給你，反正自己做幾戶假成交行情就上來了，一如黑心建商的「三期賺錢法」。

就這樣，不斷循環，投資客拿出一點點的自備款，繳一點點寬限期的便宜利息，他是大戶銀行都會特別優惠，就這樣轉出台灣房地產的炒房奇蹟。

有網友在我的FB上留言，他覺得最近議價空間加大，有些個案子被他殺到七折，想必是砍到了缺現金的投資客，鄉親啊，投資客用的五成開價法，你打七折都砍不到他的底價，更何況大多數人打的算盤，是想趁彭總裁打房，看會不會有投資客跳樓大拍賣，搶到好久不見的便宜屋，有這個打算，你用市價或所謂的成交行情來議價，恐怕黑心投資客還是在背後笑你呆啊。

我又開始罵人阿呆了，你以為投資客是一朝一夕出現的？誰都可以當個投資客，可是真正賺的到錢的，只有專業的投資客才有，那些看人家賺錢也想跨入投資的菜籃族、小咖，買個一兩戶這些人，都是投資客倒貨的對象。人家大咖也是從一戶兩戶開始經營，中間有大賠好幾億，然後從大賠中學習到操作跟經驗的，你呢？只有個一、兩百萬元也想跟人家當投資客？別傻了，這幾百萬元都是學費啦，沒有花這個學費、你命中沒有帶房地產財，我奉勸你別碰。

【黑心房地產系列報導】

機艙喊「嫁給我」　男向空姐女友求婚

更新日期:2011/01/19 16:58 呂青倚

【驚奇景點】奇觀！勇闖超人場景探秘

( 2011/01/17 Yahoo!奇摩旅遊 文／楊恩昕 )

世界上有許多奇特怪異的洞穴，你知道世界上最大的水晶洞在哪裡嗎？答案就在墨西哥！深藏在地底下，是由採礦人不經意發現的，最令人驚訝的是，這裡有長達11公尺的水晶，超巨大的尺寸，在世界上十分罕見！

世界上最大的地下水晶洞穴（圖片來源：墨西哥奈卡官網）

罕見！世界最大水晶洞水晶洞（Naica Crystal Caves）位於墨西哥奇瓦瓦（Chihuahua）沙漠奈加山脈一帶，也叫奈卡（Naica）水晶洞，是「世界上最大的地下水晶洞穴」。起源是由於兩名礦工正在挖掘一條地下隧道時，在地底下意外發現了一個非常奇特的洞穴，大約是寬10公尺、長30尺類似籃球場大小的石灰岩洞，深達1000英尺，且蜿蜒在地下長達0.5英里，走進裡面一看居然有許多巨大的天然水晶柱，但水晶洞內部的地形非常複雜，行走非常困難，一般人沒有特殊裝備也很難進入。

最大的巨型水晶（圖片來源：墨西哥奈卡官網）

耀眼！巨型的劍狀水晶乍看很像是電影中「超人」裡面的場景吧！水晶洞內到處都是壯觀的發光巨型水晶柱，有的像是松樹那麼高的交錯林立，全部都呈現半透明的金色和銀色。每個結晶體的形狀都讓人驚艷不已，最大的巨型水晶長達11公尺，重達55噸。另一個洞穴的牆壁上插滿了劍狀水晶，不僅外型碩大，而且非常耀眼，如刀片一樣的冰柱展現像鑽石般的外形，看起來完美無暇，非常神奇，數量也超過150支，當地人稱之為「劍之洞」。

劍之洞（圖片來源：墨西哥奈卡官網）

驚艷！美麗的水晶森林奈加山脈是由火山活動而形成，所以礦產十分豐富，蘊藏著大量的鉛、鋅和銀，造就了特殊的奈卡礦(Cueva de los Cristales)。這座佈滿罕見結晶體的世界，是因為一直沉沒在礦物質豐富的水中，能夠加速水晶的成長，奈卡的結晶其實是一種稱為serenaito(セレナイト)的石膏結晶，平均結晶的生長速度，一年約0.02mm，要形成10公尺的結晶，則須花上約10萬年，所以在洞穴裡經過數百萬年的沉澱後，就形成了這些巨大又美麗非凡的水晶森林。

科學家身著重裝備進入（圖片來源：墨西哥奈卡官網）

溼熱！洞穴神秘又危險在墨西哥水晶洞中，有著礦物質非常豐富的水質，看這些＂冰柱體＂以為洞內溫度很低，其實不然，洞穴中的溫度終年保持在58℃左右，濕度更是100%，這樣的天然條件下，非常適合水晶的生長，但對人類來說，卻是非常危險的地方，在這悶熱潮濕的環境中，需要穿有高科技冷卻功能的防護衣，背上重達數公斤的特製呼吸系統裝備，才能進入洞穴裡，但最多也只能在裡面待30分鐘就得出來。

神秘的水晶洞（圖片來源：墨西哥奈卡官網）

總體而言，一般人是無法在毫無裝備之下進入洞中，若暴露在這樣的環境超過五至十分鐘的時間對人體來說已是最大的極限，會有生命的危險，而充滿冒險精神的科學家，更從水晶洞的水坑蒐集樣本研究，發現這個水晶洞中的每滴水，最多竟然含有2億的病毒，非常嚇人！
◎墨西哥奈卡官網：http://www.naica.com.mx/